CТРАНИЧКА РЕДАКТОРА

Наши консультации

Все о кондоминиуме (Окончание)

II. Управление объектом кондоминиума

•Не позднее чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.
В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума, определяемая соглашением его участников, а именно:
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектами кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Объем полномочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором.
Собственники помещений вправе заключать индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги.
При не достижении соглашения между собственниками о форме управления объектом кондоминиума любой из собственников, а в домах, где объект кондоминиума образован вследствие приватизации жилых помещений — только государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе поставить перед собственниками вопрос об образовании кооператива собственников помещений (квартир).
По решению большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.
Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума.
•Для управления многоквартирным жилым домом или группой рядом расположенных домов могут образовываться кооперативы собственников помещений, а для домов, не имеющих встроенных помещений — кооперативы собственников квартир. Правовое положение кооператива собственников квартир тождественно правовому положению кооператива собственников помещений.
Кооператив собственников помещений (квартир) может состоять из двух или более участников кондоминиума. Интересы несовершеннолетних граждан представляют их родители, опекуны или попечители в порядке, установленном законодательными актами.
Извещение о проведении учредительного собрания должно быть доведено инициаторами создания кооператива до собственников каждого помещения не менее чем за десять дней до намеченного дня проведения собрания.
Учредительное собрание кооператива признается состоявшимся, если на нем присутствуют не менее половины собственников помещений-участников кондоминиума или их доверенных лиц.
Если на собрании присутствует менее половины собственников помещений или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся.
Каждый собственник помещения имеет на учредительном собрании один голос. Собственник нескольких помещений имеет соразмерное количество голосов.
Решение учредительного собрания принимается двумя третями голосов собрания или их доверенных лиц.
Учредительное собрание принимает решения по следующим вопросам:
1) образование кооператива собственников помещений (квартир);
2) утверждение Устава кооператива;
3) избрание председателя правления, его членов и ревизионной комиссии.
Учредительное собрание вправе рассмотреть и другие вопросы, относящиеся к объекту кондоминиума.

Собственники помещений, не участвующие в управлении делами кооператива, наряду со всеми членами кооператива обязаны принимать соразмерное денежное и (или) трудовое участие в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объектов кондоминиума, относящиеся к содержанию и использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома.
•Кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком.
Для регистрации кооператива собственников помещений в регистрирующий орган представляются:
1) заявление;
2) протокол учредительного собрания собственников помещений в объекте кондоминиума;
3) Устав кооператива собственников помещений (квартир);
4) государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.
Местные исполнительные органы должны оказывать всестороннюю помощь и содействие в создании кооперативов собственников помещений.
В случае, если представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, или представленные документы не соответствуют требуемой форме, регистрирующим органом устанавливается срок представления недостающих документов. При представлении документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального представления документов. В противном случае заявление и другие документы считаются не представленными и возвращаются заявителям.
Представленные для регистрации документы рассматриваются в срок до пятнадцати дней. В течение указанного срока принимается решение регистрирующего органа:
1) о регистрации кооператива;
2) об установлении срока для приведения представленных документов в соответствие с требованиями законодательства;
3) об отказе в регистрации кооператива. Соответствующее решение регистрирующего органа с обоснованием отказа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации, либо вручается названному лицу или иным уполномоченным им лицам под расписку.
В регистрации кооператива собственников помещений (квартир) должно быть отказано в случае существенного нарушения порядка и условий создания кооператива, а также при несоответствии Устава кооператива требованиям законодательства.
Зарегистрированному кооперативу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации.
Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.
•Кооперативу собственников помещений (квартир) принадлежит на праве собственности приобретенное им имущество, которым кооператив отвечает по своим обязательствам.
Кооператив собственников помещений (квартир) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены кооператива не отвечают по долгам кооператива.
•Устав кооператива собственников помещений (квартир) должен содержать сведения, предусмотренные статьями 42 и 108 Гражданского кодекса Республики Казахстан.
По решению учредительного собрания кооператива собственников помещений (квартир) в Устав могут быть включены и другие положения, не противоречащие законодательству.
•Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Члены кооператива вправе участвовать в собрании через доверенных лиц.
К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:
1) установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также в устав, изменение и принятие других правил и положений;
2) избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждения;
3) утверждение ежегодного отчета кооператива;
4) утверждение годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов;
5) образование резервного и других специальных фондов кооператива;
6) решение вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг;
7) привлечение по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;
8) выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;
9) прекращение кооператива собственников квартир.
Общее собрание членов кооператива может принять к своему рассмотрению любые другие вопросы деятельности кооператива собственников помещений (квартир).
Общее собрание кооператива проводится не реже одного раза в год. Внеочередное собрание созывается по решению правления либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее двадцати процентов членов кооператива.
Общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее пятидесяти процентов членов кооператива либо их доверенных лиц. При отсутствии такого кворума общее собрание признается несостоявшимся.
О предстоящем общем собрании члены кооператива, персонально каждый из них, должны быть уведомлены не менее чем за десять дней.
По требованию не менее двадцати процентов присутствующих на общем собрании членов кооператива (или их доверенных лиц) принятие решения производится тайным голосованием.
Общее собрание членов кооператива ведет председатель правления кооператива, а при его отсутствии – один из членов правления.
Если действующим Законом или Уставом кооператива не предусмотрено иное, решение общего собрания членов кооператива принимается большинством их голосов. При этом каждый член кооператива имеет один голос. Но если какому-либо члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. В случае, если при голосовании голоса разделились поровну, голос председателя собрания является решающим.
Для принятия решений по вопросам, предусмотренным вышеперечисленными пунктами 1), 4), 6), 7), 8), 9), а также по вопросу улучшения, пополнения, ремонта общего имущества требуется большинство в количестве двух третей голосов членов кооператива или их доверенных лиц.
За каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума. Смета также должна предусматривать создание и пополнение резервного фонда кооператива.
•Количественный состав и сроки полномочий правления кооператива собственников помещений определяются Уставом.
Правление осуществляет все полномочия кооператива, помимо тех, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива собственников помещений (квартир). В компетенцию правления, в частности, входят:
1) контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;
2) составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;
3) заключение договоров от имени кооператива;
4) управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектами кондоминиума;
5) наем рабочих и служащих для обслуживания объекта кондоминиума и увольнение их;
6) ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;
7) созыв и организация проведения общего собрания;
8) выполнение иных обязанностей, вытекающих из Устава кооператива.
Заседания правления созываются его председателем в сроки, установленные Уставом кооператива.
Заседание правления признается полномочным при участии в нем большинства членов правления.
Председатель правления кооператива без доверенности вправе представлять кооператив в гражданском обороте, в государственных и судебных органах.
Если кооператив собственников помещений (квартир) объединяет менее десяти человек, обязанности правления могут возлагаться на председателя кооператива.
Права и обязанности председателя кооператива определяются Уставом.
Действия правления кооператива или его председателя могут быть обжалованы на общем собрании членов кооператива.
•Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений (квартир) вправе проводить финансовую проверку любого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.
Члены правления и члены их семей либо собственники, проживающие в одной квартире с членами правления, не могут одновременно являться членами ревизионной комиссии.
Если кооператив объединяет менее десяти человек, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.
•Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле.
Обязательные платежи производятся ежемесячно, если Уставом кооператива не предусмотрено иное.
Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.
Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществлением ими производственной, торговой и аналогичной деятельности.
В таком же порядке покрываются расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.
Расходы, связанные с использованием общего имущества для личных целей, должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом.
При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный без уважительных причин день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством.
При непогашении членом кооператива собственников помещений задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности. Обращение взыскания производится в том же порядке, который установлен законодательством Республики Казахстан по ипотеке недвижимого имущества.
•Кооператив собственников помещений может быть прекращен в следующих случаях:
1) при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей;
2) по решению, принятому собственником помещений по переходу на другую форму управления кондоминиума;
3) при прекращении кондоминиума;
4) по решению, принятому собственниками помещений, не восстанавливать поврежденные (разрушенные) части жилого здания при повреждении (разрушении) более пятидесяти процентов здания вследствие пожара, землетрясения или иного бедствия.
Имущество кооператива, оставшееся при его прекращении после погашения долгов, распределяется между членами кооператива соразмерно их доли в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением между собственниками.
Прекращение кооператива регистрируется так же, как и его учреждение.

III. Особенности налогообложения кондоминиумов и кооперативов собственников квартир (помещений)
(согласно Налоговому кодексу РК
по состоянию на 01.01.04 г.)

Статья 120. Налогообложение некоммерческих организаций
1. Для целей настоящего Кодекса некоммерческой организацией признается организация, имеющая статус некоммерческой в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан, за исключением акционерных обществ, учреждений и потребительских кооперативов, кроме кооперативов собственников квартир (помещений), которая осуществляет деятельность в общественных интересах и соответствует следующим условиям:
1) не имеет цели извлечения дохода в качестве такового;
2) не распределяет полученный чистый доход или имущество между участниками.
2. Доход некоммерческой организации, полученный в виде вознаграждения по депозитам, гранта, вступительных и членских взносов, взносов участников кондоминиума, благотворительной помощи, безвозмездно переданного имущества, отчислений и пожертвований на безвозмездной основе, не подлежит налогообложению корпоративным подоходным налогом при соблюдении условий, указанных в пункте 1 настоящей статьи.
3. В случае несоблюдения условий, указанных в пункте 1 настоящей статьи, доходы некоммерческой организации подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.
4. Доходы, не указанные в пункте 2 настоящей статьи, подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.
При этом некоммерческая организация обязана вести раздельный учет по доходам, освобождаемым от налогообложения в соответствии с настоящей статьей, и доходам, подлежащим налогообложению в общеустановленном порядке.
5. При получении доходов, подлежащих налогообложению в установленном порядке, сумма расходов некоммерческой организации, подлежащая отнесению на вычеты, в общей сумме расходов определяется по пропорциональному методу, исходя из удельного веса доходов, не указанных в пункте 2 настоящей статьи, в общей сумме доходов некоммерческой организации.

---